Decisão do STJ restabelece cláusula contratual e afasta administradora de ação contra empreendimento

Tribunal reafirma a aplicação integral da Lei dos Distratos em contratos com patrimônio de afetação.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou a aplicação integral da Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018) em decisão favorável à Lagoa Quente HJR Construtora e Incorporadora, ao julgar o Agravo em Recurso Especial nº 2903050/DF. O ministro Marco Buzzi restabeleceu a validade da cláusula contratual que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador desistente em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, percentual expressamente permitido pela legislação.

Na decisão, o STJ reformou entendimento do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que havia reduzido a retenção para 25% sob alegação de abusividade. O ministro destacou que o acórdão estadual não apresentou qualquer fundamentação concreta que justificasse a intervenção judicial. Como a cláusula de retenção estava dentro dos limites legais e prevista de forma clara no contrato, não havia motivos para sua redução sem a demonstração de abuso específico no caso analisado.

Outro ponto relevante do julgamento foi o reconhecimento da ilegitimidade passiva da administradora Lagoa Eco Towers. O STJ reiterou que empresas responsáveis apenas pela administração condominial ou hoteleira não integram a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária e, portanto, não podem ser responsabilizadas por obrigações decorrentes da promessa de compra e venda. A Corte afirmou que a administradora exerce funções distintas da incorporadora e não responde por inadimplementos ligados à construção ou comercialização das unidades.

Segundo os advogados Pedro Henrique Schmeisser de Oliveira, Mariana Costa Mussi, Luciano Pereira de Freitas Gomes e Mathews Cunha Borges, do escritório STG Advogados, responsáveis pela defesa da Lagoa Quente HJR, a decisão reforça a segurança jurídica e a correta aplicação da Lei dos Distratos. Eles explicam que o entendimento do STJ consolida a necessidade de preservação das regras contratuais quando estas seguem estritamente os parâmetros legais, especialmente nos empreendimentos estruturados sob patrimônio de afetação, que têm regras próprias para resguardar o equilíbrio financeiro do projeto e proteger todos os adquirentes.

Com o restabelecimento da cláusula de retenção e a exclusão da administradora do polo passivo, o STJ reafirma a importância de decisões baseadas em fundamentos objetivos e alinhadas à legislação vigente. A decisão se torna referência para o setor imobiliário ao delimitar com precisão as responsabilidades dos agentes envolvidos e fortalecer a previsibilidade das relações contratuais em empreendimentos de multipropriedade e patrimônio de afetação.

Por WP Conectada

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