Setor Central volta a receber lançamentos imobiliários

Seguindo o movimento de outras capitais, Goiânia dá incentivos para construção de novos empreendimentos no bairro, que despertam interesses dos goianienses. Metro quadrado no bairro foi o campeão em valorização em 2024

Apesar de reunir o maior acervo em Art Déco de todo o Brasil, o centro de Goiânia vem passando ao longo dos anos por um processo de depreciação. Com imóveis antigos e sem lançamentos, em pouco mais de 20 anos, entre 2000 e 2022, a população residente caiu 23,69%, ou seja, um a cada quatro moradores se mudou do bairro neste período. Para efeitos de comparação, neste mesmo período, a população do setor Bueno cresceu 77,41%. Os cálculos foram feitos com base nos dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

Um movimento contrário vem acontecendo no setor central, graças a algumas medidas práticas implementadas pelo poder público. Com a atualização do Plano Diretor, em 2022, a verticalização no setor central voltou a ser permitida, estimulando a modernização dos imóveis sem valor histórico do bairro. Além disso, outro incentivo foi implementado pelo Código Tributário do Município em 2021 (Lei 344- 2021): a isenção do pagamento de IPTU durante cinco anos para compradores de apartamentos novos no setor.

O resultado é que novos edifícios residenciais voltaram a ser lançados. “Os lançamentos são atualizados, trazem modernidade também para a vizinhança e atraem as famílias de volta para o centro, fatores que influenciam no processo de percepção de valor do bairro”, explica Ricardo Teixeira, sócio do Grupo Urbs, uma das mais tradicionais imobiliárias de Goiás.

Ele observa que Goiânia está seguindo o mesmo movimento de outras cidades, como São Paulo, que vem desenvolvendo estratégias para a requalificação de seus centros históricos.  “Além de seu valor histórico, o centro de uma cidade reúne muitas vantagens em uma capital, como infra-estrutura, serviços, completa rede de transporte público, e tudo isto deve ser melhor aproveitado pela população”, salienta. 

Uma das consequências da modernização do bairro é a valorização imobiliária. Em  2024, mostrou o Índice FipZap Residencial, o valor do metro quadrado no setor central de Goiânia fechou o ano em R$ 5075. Ele ainda é o bairro lanterninha em preços na comparação com os demais setores da capital, porém foi o campeão em valorização em Goiânia, com alta de 39,2% em 12 meses.  A pesquisa acompanha a variação dos preços de imóveis residenciais em 56 cidades brasileiras, a partir de anúncios de apartamentos prontos anunciados na Internet.

“Como a base de preços era de imóveis antigos, os lançamentos com valores atualizados puxaram a média para cima”, explica Ricardo Teixeira. Os novos imóveis tendem a repercutir nos valores de toda planta imobiliária da vizinhança, uma vez que eles trazem uma nova percepção para o bairro, salienta o especialista. 

Outro projeto que deve ampliar ainda mais as iniciativas em prol da requalificação do centro é o Projeto Centraliza, atualmente em discussão na Câmara Municipal de Goiânia, que prevê benefícios fiscais para imóveis comerciais e residenciais que passarem por processo de retrofit, para imóveis que reativaram suas fachadas históricas e para as novas incorporações imobiliárias.

Para o especialista imobiliário Juliano Junqueira, sócio-diretor da URBS One, percebe-se o interesse da população pelo centro. “Em menos de dois anos, só nós aqui da URBS trabalhamos com três grandes lançamentos, um deles na Rua 24, alcançou vendas de mais de 70%  só nos primeiros dias de lançamento, no ano passado”, destaca.

*Transformação*
Apostando no potencial do centro de Goiânia, a Sim Incorporadora concluiu no final de 2024 as obras do Katedral Sky Rooftop, na Rua 20, próximo à Catedral Municipal de Goiânia. O local abrigava um terreno vazio e a estrutura de um hospital abandonado, que estava virando abrigo de moradores de rua. 

Com 156 unidades, o Katedral pode oferecer aos compradores o benefício da isenção do IPTU por cinco anos, o que favoreceu as vendas, observa Paulo Silas. “O empreendimento atraiu muita gente que já havia morado no centro e tinha vontade de voltar para o bairro, faltava apenas uma oportunidade”, diz Paulo Silas, sócio da empresa.

Ele explica que o projeto vem atualizado com as atuais demandas das famílias, e isto também foi um fator importante para favorecer a atratividade do empreendimento. As 156 unidades viabilizaram a implantação de uma área de lazer completa, que inclui piscina com raia, espaço gourmet, brinquedoteca, academia e até rooftop. “Com mais unidades para ratear o condomínio, o custo de manutenção não pesa para os moradores”, diz.

Os apartamentos de dois e três quartos, com suíte e metragens que variam de 60 a 80 metros quadrados, as unidades vem com projeto elétrico compatível com o volume de equipamentos que uma família possui atualmente, tomadas usb e outros avanços com os quais os prédios mais antigos não contam. “A pesquisa da Fipezap aponta uma valorização geral no bairro, considerando imóveis usados. No caso dos imóveis novos, os valores já giram em torno de R$ 8 mil o metro quadrado”, informa o sócio da Sim Incorporadora.

Para Paulo Silas, que já viveu no bairro e tem boas lembranças do local, o que foi uma motivação para desenvolver junto com seus sócios outras iniciativas no centro. “Em 2015, a Sim Engenharia entregou o Central Park Homework Residence na Rua 16, a poucos metros da Praça Cívica, antes do benefício da isenção do IPTU para comprador ser regulamentada”, relembra. Para ele, o mercado imobiliário tem muito a contribuir com a revitalização do centro e os incentivos do poder público serão fundamentais para dar uma nova cara ao bairro, mantendo ao mesmo tempo as suas características históricas.

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